A Redação
Goiânia – O mercado imobiliário de Goiânia cresceu 3 vezes mais que a média nacional no primeiro trimestre de 2026. As vendas nacionais cresceram 4,1% no primeiro trimestre de 2026, em comparação com o mesmo período do ano anterior. O resultado reforça a demanda estrutural do setor e evidencia o potencial de expansão que se abre à medida que as condições de crédito se tornam mais favoráveis com a redução da taxa Selic. Segundo dados da ABECIP, a cada 1% de redução na taxa de juros, 160 mil famílias passam a ter acesso ao financiamento imobiliário e à possibilidade de adquirir o próprio imóvel, impacto expressivo para as famílias e na demanda do mercado. Como explica o diretor de Pesquisas e Estatísticas da Ademi-GO, Credson Batista.
Mas se o crescimento nacional já impressiona, o desempenho de Goiânia é ainda mais expressivo. No primeiro trimestre deste ano, a capital goiana registrou alta de 12,7% no número de unidades comercializadas, chegando a 2.882 imóveis vendidos no trimestre: um incremento três vezes superior à média do país. Esse resultado não é coincidência. “Goiás cresce acima da média nacional há quase duas décadas consecutivas, impulsionado por uma economia diversificada e resiliente. O crescimento populacional do estado foi de 20% entre os dois últimos censos, contra apenas 7% na média nacional. Além disso, Goiânia consolida cada vez mais sua posição como capital regional do Centro-Norte do país, atraindo moradores, empresas e serviços que alimentam a demanda por imóveis de forma contínua”, afirma Credson.
Nacionalmente, 49% das vendas registradas no primeiro trimestre foram realizadas dentro do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Esse número sobe para 56% na região Sudeste, enquanto no Centro-Oeste é apenas de 34%, o segundo pior resultado entre as regiões do país. O desempenho de Goiânia é ainda mais defasado: apenas 26% das unidades comercializadas na capital no trimestre estão enquadradas no MCMV, o que representa menos de 750 unidades.
O contraste fica ainda mais evidente quando se observa os dados de lançamentos. Apesar do crescimento de 15,8% no total de lançamentos do primeiro trimestre, um salto de 2.525 para 2.924 unidades, os lançamentos dentro do programa MCMV cresceram apenas 2%, passando de 904 para 928 unidades. “A oferta habitacional voltada para as famílias de menor renda ficou praticamente estagnada em nossa capital, em um contexto de demanda crescente e incentivos federais que poderiam ser mais bem aproveitados, já que esse ano o programa terá o maior volume de recursos já aplicados na história.”, explica Credson.
Na avaliação do presidente da Ademi-GO, Felipe Melazzo, a explicação para esse descompasso está diretamente ligada às condições de aprovação de projetos na capital. “Nossa capital está perdendo um potencial enorme de fornecer moradia digna para a população que mais precisa, apesar de todos os incentivos nacionais disponíveis. O mercado de Goiânia poderia ser ainda maior e ter mais destaque no cenário nacional se tivéssemos as condições necessárias para atender a essa parcela da população. Disposição de investir por parte dos empresários existe. O que falta é destravar o processo de aprovação para que os projetos possam sair do papel.”
Essa preocupação já foi externalizada por outras entendidas. O CAU, Conselho de Arquitetura e Urbanismo, no dia 5 de maio de 2026 encaminhou um ofício a prefeitura descrevendo os desafios de aprovação enfrentados. Em consultas realizadas diretamente com os associados, Melazzo identificou que o problema vai além do segmento MCMV. Empreendimentos de outros padrões também têm sido afetados pela demora no licenciamento, com associados relatando que o prazo de aprovação de seus projetos chegou a dobrar em relação à gestão anterior. O sinal de alerta é duplo: além da questão habitacional, há um impacto direto sobre a geração de empregos. No primeiro trimestre de 2026, 11% dos novos postos de trabalho criados em Goiânia vieram da cadeia da construção civil. “Quando o licenciamento trava, o emprego trava junto. Precisamos de um processo de aprovação célere, transparente e previsível. Isso não é uma demanda corporativa, mas uma condição para que o setor cumpra seu papel social e econômico, levando moradia digna às famílias goianas e mantendo a economia aquecida”, ressaltou o presidente.
Se por um lado o gargalo de aprovação comprime a oferta, por outro a demanda segue aquecida e os preços respondem a essa equação. O preço médio do metro quadrado em Goiânia registrou crescimento de 3,6% apenas nos três primeiros meses de 2026, em comparação com o mesmo período do ano anterior, chegando a R$ 10.914/m². Considerando apenas os quatro bairros de maior demanda da capital, Marista, Bueno, Oeste e Jardim Goiás, o valor médio já alcança R$ 12.881/m², com o Marista liderando ao atingir R$ 13.462/m².
Para o diretor geral da Terral Incorporadora, Marcelo Borges, o Setor Marista reúne características cada vez mais valorizadas pelo mercado imobiliário contemporâneo. “É uma região consolidada, com ampla oferta de serviços, gastronomia, conveniência, mobilidade e qualidade de vida, permitindo que as pessoas realizem boa parte das atividades do dia a dia sem grandes deslocamentos. Além disso, continua apresentando forte potencial de valorização, o que reforça a confiança da Terral em investir e desenvolver novos projetos na região”, afirma.
Para Credson Batista, a trajetória de valorização deve se sustentar ao longo do ano. “O metro quadrado de Goiânia cresceu 3,6% em apenas um trimestre. Seguindo essa tendência, devemos encerrar 2026 com mais um ano de valorização de dois dígitos e acima da Selic. O cenário indica, por vários motivos, que continuaremos a ter uma pressão de custos que naturalmente serão repassados para preço. Além disso, os fundamentos do crescimento do mercado goiano se demonstram sólidos e os dados apontam que essa expansão tem base real”, analisa.
A valorização intensa que Goiânia tem vivenciado não é um fenômeno circunstancial, mas um movimento nacional com incrementos regionais. Um conjunto de fatores estruturais indica que a pressão sobre os preços deve se manter ou até se intensificar nos próximos meses, como aponta Fernando Razuk, presidente do Conselho da Ademi-GO.
Pelo lado dos custos de produção, os conflitos internacionais pressionam os insumos da construção civil, elevando o custo de aquisição e de frete a cada mês. Com um mercado em crescimento e mais lançamentos, o segmento enfrenta escassez de mão de obra qualificada, o que empurra o custo para cima. Esse desafio se intensificará ainda mais com o fim da escala 6×1 e a redução da jornada de trabalho de 44 para 40 horas, já que a mão de obra que já era escassa terá seu volume de trabalho reduzido em cerca de 10%. Isso impactará diretamente em perda de produtividade e, portanto, aumento no custo de construção, forçando ainda mais o aumento no preço dos imóveis.
A reforma tributária em curso também trará impactos de custos, pois prevê a elevação da carga de impostos sobre o setor. Essas são situações nacionais. Porém, Goiânia ainda passa pelo ajuste da revisão do Plano Diretor, conforme lembra o presidente do Conselho da Ademi-GO, Fernando Razuk. “Essa alteração de legislação reduziu o aproveitamento construtivo das áreas da cidade em 7,5 vezes. Era comum na legislação anterior as empresas trabalharem com aproveitamento de 10 vezes. Assim, o terreno passa a custar pelo menos 33% a mais na conta, pois onde antes se faziam 100 unidades hoje só conseguimos implantar 75. Essa transição já está acontecendo. Ao mesmo tempo em que são realizados lançamentos já enquadrados nas regras do novo Plano Diretor, com custos e preços mais elevados, ainda existem apartamentos nos estoques das incorporadoras que foram produzidos dentro de uma realidade de custos de construção e de aproveitamento do terreno que não existem mais.”
Fernando Razuk também destaca que pelo lado do crédito, com a escassez de recursos da poupança, o principal funding histórico do setor, as origens dos recursos para financiar as construções vêm sendo substituídas por linhas de tesouraria, ou recursos captados pelos bancos por meio de outros instrumentos financeiros, como CRIs e LCIs, que carregam maior custo e encarecem as obras. Isso acontece porque os bancos têm priorizado a disponibilização de recursos de poupança, mais baratos, para os adquirentes, garantindo que o mercado continue saudável. O financiamento de imóveis continua com taxas de juros bastante atraentes. Porém, o custo de capital para as incorporadoras financiarem suas obras está bastante elevado e representa um grande desafio.
“Tudo isso compõe o custo de produção dos apartamentos e a gente só vê elementos que tendem a aumentar ainda mais esse custo, o que necessariamente levará a aumento de preço dos novos lançamentos. Caso contrário, torna-se inviável produzir”, explica Razuk. “O interessante é que o mercado continua aquecido, mesmo com os juros altos. Se houver queda nas taxas de juros dos financiamentos imobiliários, a valorização dos preços deve se intensificar, pois com crédito mais acessível, mais compradores entram no mercado. Com mais pessoas interessadas em comprar, é natural que os imóveis valorizem ainda mais”, complementa.
A leitura do conjunto de fatores aponta, portanto, para uma equação em que os preços têm mais vetores de pressão do que de alívio. Para a Ademi-GO, o caminho para equilibrar essa equação passa, em grande medida, pela desburocratização do processo de aprovação de projetos, uma condição para que o setor consiga ampliar a oferta e atender, com mais eficiência, a demanda crescente da população goiana.
