No mundo do mercado imobiliário brasileiro, um instrumento jurídico tem sido criminosamente desviado de sua finalidade original: a Sociedade em Conta de Participação (SCP). Essa estrutura, que deveria ser uma parceria discreta e informal para negócios específicos, tem sido empregada como fachada para uma forma perigosa de fraude, mascarando ofertas públicas de investimento irregular. O golpe é simples, mas os prejuízos são devastadores.
Os fraudadores se aproximam de investidores, muitos deles sem conhecimento aprofundado do mercado financeiro, e os convidam a se tornarem "sócios" em projetos imobiliários. A grande isca é a promessa de altos retornos e a falsa justificativa de que, por se tratar de um acordo privado via SCP, a operação não precisa ser registrada e fiscalizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). É exatamente essa ausência de regulamentação que torna o esquema uma armadilha, já que os investidores ficam sem nenhuma proteção legal ou transparência sobre o destino de seu dinheiro.
O mais alarmante é que muitas dessas operações se assemelham perigosamente aos esquemas Ponzi, ou pirâmides financeiras. Os criminosos chegam a oferecer rendimentos mensais aos primeiros investidores, usando como fonte de pagamento o capital aportado por novos participantes, e não o lucro real da venda de imóveis que sequer foram construídos. Essa dinâmica insustentável leva ao colapso do esquema quando o fluxo de novos investidores diminui, deixando um rastro de prejuízos e decepção para a maioria dos envolvidos.
Recentemente, tivemos um caso em São Paulo em que milhares de pessoas foram prejudicadas em uma operação com esse formato. A construtora estranhamente possuía dezenas de pessoas captando investidores para os empreendimentos, porém, o número de corretores de imóveis para vender os empreendimentos era ínfimo e o número de imóveis vendidos era infinitamente inferior ao volume de pessoas que aportaram seu capital como sócios cotistas.
A SCP, em sua essência, é uma ferramenta legítima e útil, mas o seu uso para captar recursos do público em larga escala descaracteriza-a por completo. Ela deixa de ser uma sociedade para se tornar um veículo de fraude, merecendo a atenção e o combate de todos os envolvidos no mercado. A CVM tem atuado para coibir essas práticas, mas a principal barreira contra essa fraude é o conhecimento e a cautela do próprio público. Antes de investir, lembre-se sempre: se uma oferta parece boa demais para ser verdade, ela provavelmente é uma armadilha.
*Jorge Calazans é advogado especializado na defesa de investidores vítimas de fraudes, ativista no combate às pirâmides financeiras e sócio do escritório Calazans e Vieira Dias Advogados
