Você já se deparou com alguém que paga parcelas de um lote, mas que por algum motivo precisa devolvê-lo para o vendedor? Você é essa pessoa? Então fique atento, pois este artigo trará informações muito importantes para que você tenha seu dinheiro de volta de maneira adequada.
Sempre que um contrato de compra e venda de um lote precisa ser desfeito, é necessário investigar primeiro de quem é a culpa no desfazimento do contrato. Se a culpa é da incorporadora, a lei entende que ela não poderá reter nada, e nesse caso você, consumidor, terá todo o seu dinheiro de volta. Mas se é você quem (por qualquer motivo) decidiu devolver o lote, a incorporadora poderá reter um percentual. Só que isso tem um limite, e ele será abordado adiante.
É importante dizer que a causa mais comum de distrato por culpa da incorporadora é o atraso na entrega das obras de infraestrutura. Na maioria das vezes as empresas prometem entregar benfeitorias como: asfalto, iluminação, água e rede de captação, mas não cumprem os prazos. Isso é motivo para que o consumidor busque desfazer o contrato sem pagar nenhuma multa, afinal, quem deixou de cumprir o combinado foi a incorporadora (vendedora).
Existem outras circunstâncias onde entende-se que é a incorporadora quem dá causa ao desfazimento do contrato, como, por exemplo, a cobrança de juros abusivos. Esse tema, no entanto, é mais complexo e merece um artigo só pra ele, portanto, não se falará de juros ilegais aqui.
Já na hipótese em que a incorporadora cumpre todo o contrato, mas que o consumidor, por qualquer motivo, decide devolver o lote, a lei dá à incorporadora o direito de reter um valor a título de multa. E esse valor é de, no máximo, 10% (dez por cento) de todos os valores pagos por você, consumidor.
Acontece que até o ano de 2018 não havia nenhuma lei que dissesse expressamente qual era o valor máximo a ser retido pelas incorporadoras, caso um cliente quisesse desfazer o negócio. Por conta dessa lacuna legislativa haviam contratos que previam perdas de 40%, 50% e até mesmo a perda integral dos valores pagos, o que é violentamente contra o Código de Defesa do Consumidor.
Apesar da lacuna na lei, haviam teses de bons juristas e o entendimento firme dos tribunais no sentido de limitar a “multa rescisória” em 10%. Por esse motivo, desde já é importante deixar bem claro que qualquer cláusula que determine uma perda maior do que 10% (dez por cento) é abusiva e passível de modificação na justiça. Sempre foi!
Em dezembro do ano de 2018, já no apagar das luzes do governo Temmer, e depois de muita discussão, inclusive em eventos no Superior Tribunal de Justiça (dos quais tive oportunidade de participar), foi publicada a LEI Nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que ficou conhecida como Lei do Distrato. Agora existe lei expressa que limita o percentual de retenção em 10%. Não há mais o que se discutir.
Além do direito de reter 10% (dez por cento), a incorporadora pode ainda deduzir até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento), sobre o valor atualizado do contrato, para compensar o período em que o comprador exerceu a posse do imóvel, ou seja, o tempo que pôde usufruir dele.
Voltando aos direitos do comprador, é preciso dizer que existe também o direito de receber a restituição do valor referente às benfeitorias que fez no lote, de acordo com o seu valor de mercado. A nova lei fez mudanças importantes nesse ponto e isso será objeto de outro texto.
O último, porém, não menos importante ponto, é o prazo em que a devolução do dinheiro deve acontecer, pois, na maioria dos casos, os contratos determinam que a devolução do dinheiro acontecerá no mesmo número de parcelas que o comprador pagou. Essa cláusula não é válida e nunca foi. Antes da lei nova, não havia um prazo definido, mas o STJ, através da Súmula 543, determinava que a restituição acontecesse em parcela única. Com a modificação inserida pela nova lei, a incorporadora passou a ter o direito de devolver todo o dinheiro em até 12 (doze) meses, a contar da data em que o contrato é rescindido.
É importante, em arremate, dizer que em todos os casos deve-se realizar a correção dos respectivos valores, de acordo com a legislação aplicável, de modo a evitar perdas para uma ou outra parte.
Como pôde-se perceber, o assunto não é dos mais simples e o consumidor geralmente não conhece seus direitos, por isso é importante buscar, sempre, informação de qualidade, com um especialista no assunto.
*André Luis Moreira Silva é advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/GO.
