Todos os dias são firmados vários instrumentos particulares para vendas e compras de imóveis. Quando a compra se dá à vista, o instrumento é o compra e venda pura e simples, com previsão legal no Código Civil de 2002. Ocorre que, na maioria dos casos, os negócios firmados são realizados via instrumentos preliminares, considerados contratos atípicos, tendo em vista o pagamento parcelado do valor e a realização de escritura apenas após o pagamento integral do bem.
Para esses negócios instrumentalizados por contratos atípicos, de natureza preliminar, são utilizados dois nomes: Compromisso ou Promessa. Nesse sentido, os instrumentos são nomeados como Contratos Particulares de Promessa de Compra e Venda ou Contratos Particulares de Compromisso de Compra e Venda. Mas e aí, as duas nomenclaturas se referem ao mesmo instrumento? Apesar de alguns posicionamentos doutrinários contrários, entendemos que não são sinônimos. Com efeito, há entre os dois instrumentos uma diferença muito tênue, porém, impactante quando se visualiza o tipo de imóvel a ser adquirido. Lote, imóvel pronto ou imóvel na planta.
A Promessa de Compra e Venda se aplica aos casos de aquisições de maneira parcelada, geralmente direto com a Incorporadora/Empreendedora, para os imóveis que ainda serão construídos. Por isso, temos uma promessa de compra e venda. Noutros termos, uma promessa de construção e futura entrega por parte do Incorporador e uma promessa de pagamento por parte do adquirente, consubstanciando assim a relação bilateral de direitos e obrigações para as duas partes. Se dá, portanto, nos casos de aquisições de imóveis na planta.
No Compromisso, apesar de o pagamento também ser realizado de maneira parcelada, geralmente direto com a loteadora/empreendedora, já se tem o bem materializado. Por exemplo, o lote já está no local e com as demarcações de confrontações realizadas, cabendo em determinados casos apenas a entrega da infraestrutura do loteamento pelo empreendedor, mas com o bem a ser adquirido já existente, ou a casa ou apartamento são vendidos já prontos, ou revendidos, com pagamentos realizados de maneira parcelada. Não há uma promessa, mas sim um compromisso quanto ao pagamento parcelado por parte do adquirente e entrega de infraestrutura ou qualquer outra obrigação por parte do empreendedor. Assim, fecha a relação bilateral entre as partes em direitos e obrigações. O imóvel adquirido sempre já está construído, materializado e/ou disponível ao compromissário comprador.
Essa diferença, apesar de pequena, é fundamental para visualização de alguns conceitos básicos em relação aos contratos imobiliários, como por exemplo o conceito de que juridicamente não existe promessa de compra e venda em Loteamentos, mas apenas compromisso, pois o bem já existe.
A discussão é bem interessante e extremamente salutar para o setor, que nos últimos anos vem se padronizando cada vez mais em seus diversos vieses.
Diego Amaral é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e conselheiro Seccional da OAB/GO, Membro do Conselho Jurídico da CBIC, Diretor Jurídico do Codese, Membro do Ibradim, Professor de Pós-Graduações em Direito Imobiliário.
