Goiânia – A lei 13.786/18, que alterou a Lei de Incorporação e a Lei do Parcelamento Urbano, popularmente conhecida como Lei do Distrato, veio para corrigir as distorções ocasionadas por decisões proferidas pelo Poder Judiciário.
Desde 2015 as incorporadoras e loteadoras têm experimentado prejuízos incalculáveis em razão da avassaladora onda de pleitos de rescisão contratual, por desistência do comprador, muitas vezes totalmente imotivadas.
As empresas não apenas amargavam as perdas pelo não recebimento do preço avençado, como também pela obrigação de ter que devolver 90% do valor recebido, devidamente atualizado, de uma única vez, tendo em vista a aplicação pelos magistrados, por vezes de maneira incorreta, da súmula 543 do STJ, ainda não revogada.
O percentual não guardava qualquer relação com a perda experimentada por estas empresas, que superava mais de 11% no mercado de incorporação e mais de 30% no mercado de loteamentos, conforme pesquisa realizada pela Tendências Consultoria.
Ainda assim, com amparo em um Decreto-lei publicado em 1937, que disciplina até hoje a venda de terrenos em loteamentos, onde há a previsão de multa de 10% (dez por cento), apenas na hipótese de descumprimento contratual (sem nada mencionar acerca de devolução de valores em rescisão contratual), o Judiciário, em um alienado ativismo, determinava a devolução imediata dos valores pagos com a retenção por parte do Loteador, apenas do percentual supramencionado.
Os caixas das empresas ficavam, assim, comprometidos, sacrificando compradores adimplentes com os seus contratos, impelindo às empresas a tardarem no cumprimento de sua parte na avença, qual seja: a de cumprirem, dentro do prazo, com a obrigação de concretizarem o sonho de aquisição do imóvel próprio que lhes fora confiado por pessoas de boa-fé e cumpridoras de seus deveres.
Como consequência, ainda, desta distorção, muitas empresas soçobraram, investidores ficaram inseguros e migraram para outros mercados, os lançamentos de diversos empreendimentos foram abortados e milhares de pessoas perderam seus empregos, gerando assim um círculo vicioso, causador de grande patologia no mercado, pois muitos deixaram de honrar com os seus compromissos financeiros, inclusive com o de pagamento das parcelas do financiamento imobiliário, culminando com o indesejável, mas inexorável, pedido de rescisão contratual.
Esta lei que trata dos distratos e resoluções contratuais motivadas por inadimplemento do comprador veio sinalizar um equilíbrio nessa relação entre comprador e vendedor, para que este círculo vicioso chegue ao fim.
A lei estabelece que a devolução dar-se-á em percentuais e prazos que permitem orçamento e planejamento no fluxo de caixa do vendedor, e, de sua vez, protege o comprador que não tem interesse em romper o contrato, além de ampliar naturalmente a garantia de que as empresas terão capital suficiente para arcarem com os custos de infraestrutura e de manutenção dos empreendimentos no prazo de 5 (cinco) anos de garantia e depois dele.
É necessário, para isso, que a lei seja integralmente cumprida. Que as decisões judiciais se voltem para o único ordenamento jurídico existente que regula os distratos e as resoluções contratuais, para assim conferir equilíbrio às partes contratantes para que não seja dado interpretações diversas daquela pretendida pelo legislador. Enfim, há que se colocar um ponto final ao pernicioso ativismo judicial, tão em voga, que afasta empresas sérias de se instalarem em nosso País, dada a insegurança jurídica causada por decisões díspares, notadamente quando há lei específica a regulamentar a matéria.
Necessário que o Judiciário cumpra seu mister de entregar a prestação jurisdicional, enquanto que o Legislativo permaneça com o dever de criar as leis, com foco e perfeita sintonia com a evolução dos tempos e das necessidades dos cidadãos. Caso contrário, a indústria imobiliária continuará em declínio, afetando toda uma cadeia produtiva que por ela é alavancada.
Alea jacta est! (A sorte está lançada!)
Ana Cristina Dias é advogada especialista em direito imobiliário e da construção civil, diretora adjunta do IBRADIM em Goiás e Coordenadora da subcomissão de loteamentos da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO.
