A Lei 13.786/18, sancionada pelo ex-Presidente Temer no dia 27/12/18 acrescentou alguns artigos às Leis 4.591/64 e 6.766/79, regulamentando assim diversos pontos que envolvem a rescisão de um instrumento contratual para aquisição de imóveis e seus efeitos. O novo diploma legal estabeleceu que para as incorporações imobiliárias o percentual de fruição a ser aplicado no caso de resolução contratual seria de 0,5% e para os Loteamentos, regulamentados pela Lei 6.766/79, o percentual de fruição seria de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato a contar da posse do bem.
Nesse caso a nova legislação acaba sendo omissa gerando uma gama de questionamentos sobre o que seria a posse efetiva. Ou seja, àquela imediata, mesmo que indireta em razão da não finalização da infraestrutura básica do loteamento, defendida por vários e grandes nomes do Direito Imobiliário do cenário nacional, tais como o Desembargador Werson Rêgo, do RJ e o advogado Luiz Scavone, de SP, ou àquela plena, exercida após a finalização das obras de infraestrutura do empreendimento ou a emissão do termo de vistoria de obra, conhecido como TVO, defendida por especialistas mais conservadores.
A questão é que o momento para início da contagem do prazo de fruição no loteamento acaba sendo relativa ao tempo de contrato experimentado pelo adquirente, vez que na prática poderá ser, a princípio, irrelevante para contratos antigos, onde a rescisão contratual do compromisso de compra e venda se dá após oito, dez ou mais anos contados da assinatura do contrato, pois fatalmente essa fruição, nessas condições e, apenas a fruição, sem contar as demais retenções estabelecidas na nova lex, seria suficiente para abater todo o valor já pago pelo consumidor adquirente e ainda deixá-lo em mora para com o Empreendedor/Vendedor. Isso ocorre porquanto na maioria das vezes, quando se fala de Loteamentos de média e baixa renda, o valor da fruição, de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato fatalmente será maior do que a parcela paga pelo adquirente, independente do momento do início de sua aplicação. Quando a rescisão contratual se dá com menos tempo de vigência contratual o momento de início da cobrança da fruição pode ser considerado com um maior grau de relevância, pois, pode ser fundamental para definir se haverá ou não valores a serem restituídos ao consumidor adquirente, por exemplo.
Particularmente defendo a tese da posse para fins de cobrança de fruição a partir da assinatura do instrumento contratual, pois, mesmo não sendo plena já pode ser exercida de várias maneiras pelo adquirente, mesmo antes da entrega completa da infra do empreendimento, diferentemente da incorporação onde mesmo que limitada, efetivamente a posse apenas se dá depois do habite-se.
Mas e o percentual. É alto? Se compararmos a fruição a um aluguel cobrado sobre o valor do imóvel/contrato atualizado percebemos que não está alto, pois, é compatível ao que se cobra no mercado de locação. O problema se dá quando essa cobrança ocorre de forma acumulada em relação aos anos de contrato, quando da rescisão contratual. Visto que aí o valor pode atingir patamares muitas vezes impagáveis pelo consumidor. Nesse sentido vale o reforço da ideia de que o mercado imobiliário não é um mercado de investimentos puros e simples e não pode ser relativizado quanto aos preceitos de irretroatividade e irretratabilidade dos instrumentos pactuados, devendo SEMPRE ser protegido o bom consumidor, que segue os princípios basilares da boa-fé, probidade e transparência contratual, diferentemente do “espertalhão”, que age de má-fé, especulando o mercado e prejudicando de fato àqueles interessados no bem que muitas vezes significa sua casa própria, algo que a maioria dos brasileiros adquire uma única vez na vida. Por isso, para que não se corra o risco de se pagar esse “aluguel” de 0,75% do valor atualizado do contrato, chamado fruição, de forma acumulada, o comprador deve analisar bem o instrumento, taxas, correções, e índices financeiros aplicados ao mercado antes de fechar um negócio e eventualmente se arrepender posteriormente de tê-lo realizado.
Sobre a diferença dos percentuais de fruição aplicados entre o que se estabelece na incorporação e o que se estabelece no loteamento a ideia do legislador é exatamente sobre o prisma da posse, já que no loteamento a posse se dá de maneira mais rápida do que na incorporação, tendo em vista se tratar de um bem já materializado, o lote. Em razão disso interpreta-se que o percentual deve ser maior em um bem que já pode ser utilizado mesmo antes da finalização completa do empreendimento, como visualizamos. O assunto é polêmico e com certeza ainda será muito debatido pelos especialistas da área.
Diego Amaral é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e Conselheiro Seccional da OAB/GO, membro do Conselho Jurídico da CBIC, diretor Jurídico do Codese, membro do Ibradim, professor de Pós-Graduações em Direito Imobiliário.
