José Abrão
Goiânia – Conforme o cooperativismo se expande em diversas frentes no Brasil, pouca gente já ouviu falar sobre as cooperativas habitacionais, modelo que tem crescido em todo o país e ganhado bastante força em Goiás desde os anos 1990 com foco em modelos de alto padrão. Segundo levantamento feito pelo Sistema OCB/GO, as cooperativas habitacionais já investiram cerca de R$ 3 bilhões em empreendimentos construídos no Estado.
As vantagens do modelo é o que o tornam tão atraente para investidores e também para quem quer garantir a própria moradia, já que o processo é mais democrático e transparente e, principalmente, pode sair entre 30% e 40% mais barato do que a aquisição convencional de um imóvel na planta por meio de uma incorporadora.
“O modelo de cooperativas habitacionais é interessante tanto para o consumidor, isto é, o cooperado, quanto como política pública habitacional. O autofinanciamento, aliado ao princípio de não-lucro, com foco exclusivo na moradia, é a chave do modelo e a principal diferença em relação à incorporação tradicional”, explica a economista Heloísa Borges. “As cooperativas conseguem oferecer imóveis a um custo significativamente inferior ao eliminar os custos de intermediários e a margem de lucro do incorporador, tornando a casa própria mais acessível”, resume.
“As cooperativas habitacionais são um segmento que faz parte do ramo que mais tem crescido na capital nos últimos anos, o de infraestrutura. Há dois anos, o Sistema OCB/GO deu um importante passo para a consolidação do ramo habitacional no cooperativismo goiano, quando entregamos os primeiros Selos de Conformidade Cooperativista para cooperativas de habitação. Com essa iniciativa, estabelecemos um pacto de confiança para protegermos o consumidor e as boas empresas que atuam no setor habitacional”, afirma o presidente do Sistema OCB/GO, Luís Alberto Pereira.
O presidente também destaca o ineditismo goiano no segmento com a criação da primeira central de cooperativas habitacionais no País, a Cooperluxo, “algo que deve fortalecer ainda mais este ramo do cooperativismo, maior transparência e redução de custos, o que beneficia todos os cooperados”, diz. A OCB também disponibilizou uma cartilha para que as pessoas possam conhecer mais sobre o modelo.
Origem
Gláucio Madeira é o presidente da Cooperluxo e fez parte da sua formação em 2022 com a união de três cooperativas. Hoje a central é formada por quatro. “Nós observamos uma oportunidade dentro do habitacional, que passa por um momento diferente na sua história. No século passado, ele vinha mais como uma maneira de o governo resolver problemas de moradia, da casa própria. O financiamento passava muito por isso entre as décadas de 1960 e 1980, mas depois esse modelo não se manteve”, conta.
Nos anos 1990, o modelo atual foi se estabelecendo. Segundo Leandro Borges, presidente da Cooper House, inicialmente o modelo atendia cooperados de outras cooperativas, como médicos e servidores públicos. “A gente começou lá em Brasília para atender a demanda por moradia de alguns segmentos. Ficamos lá por 15 anos, depois fomos para Cuiabá e estamos em Goiânia desde 2019”, conta. Conforme o cooperativismo habitacional foi fazendo sucesso e atraindo mais interesse, ele se tornou aberto a todos os públicos.
Em 2025, o cooperativismo habitacional segue um caminho que une qualidade com os fundamentos cooperativistas. “A gente preza muito pela qualidade. Todos os nossos projetos estão no Marista, no Vaca Brava, em regiões que exigem do alto padrão. E eles são bem diferenciados. Em um deles, temos apartamentos de 65 a 145 metros quadrados. Em outro, temos apartamentos de 150 metros a até 480 metros quadrados”, relata, garantindo que o potencial de mercado é muito alto.
Mas se é assim, por que o modelo é tão pouco conhecido? É segredo? “Não é segredo (risos), mas ele cresce muito por indicação. Um cooperado já está em um projeto, conhece outro, recomenda alguém, indica um parente, um colega de trabalho”, explica. Segundo Gláucio, isso ocorre porque, ao contrário das incorporadoras normais, não há marketing, então acaba se espalhando mais pelo boca a boca: “Mas tem gente que vê o tapume na rua ou acha nosso Instagram e nos procura”.
Como funciona
O que faz os imóveis ficarem menos caros é que os cooperados irão fazer a construção a preço de custo. Uma vantagem desse modelo, além de mais econômico, é que quem comprou para investir vai testemunhar uma valorização imediata do imóvel após a entrega, podendo vendê-lo com uma grande margem a preço de mercado.
Além disso, não há juros e outros elementos que possam encarecer cada parcela: o cooperado paga pelo material e pela construção. O prazo da construção costuma ser de 60 meses. É apertado, o que requer um investimento alto e a capacidade de arcar com um valor elevado para as mensalidades. Porém, quando o projeto está pronto, o apartamento está quitado.
“É um processo de autofinanciamento. O desembolso mensal é alto, então acaba que ele atinge uma fatia de um público classe alta pelo valor do desembolso, então temos que fazer alto padrão para atingir justamente a demanda desse público”, explica Leandro.
“Nós não vendemos apartamentos. Nós construímos esse apartamento juntos”, resume Gláucio. “Todos os cooperados são responsáveis pela construção do apartamento. Então o que a gente quer dentro desse quadro de cooperados é que tenham pessoas que tenham essa responsabilidade, seja de acompanhamento, seja financeira, para poder cumprir com nossa obrigação de construir esse edifício”, assegura.
Outra diferença é que o cooperado não escolhe o apartamento, igual faz em uma incorporadora. O prédio ou condomínio horizontal primeiro vai ser finalizado. Depois, haverá um sorteio: só então, pela ordem do sorteio, é que se escolhe a unidade, para manter a isonomia entre todos.
Mercado aquecido
Todos esses fatores precisam ser considerados já que o mercado imobiliário da capital é atualmente um dos mais aquecidos do país. “Hoje, Goiânia é a segunda a melhor capital para se viver do Brasil. Existe um crescimento muito grande, uma procura muito grande por Goiânia e o mercado está muito aquecido mesmo. Isso traz vantagens pela valorização e pela possibilidade de construção de novos negócios, mas também traz desafios, como por exemplo a questão da mão-de-obra”, comenta Gláucio.
Leandro relata que o grupo de cooperados habitacionais hoje reúne cerca de 2 mil pessoas, que absorvem os projetos propostos. “É algo bem representativo, mas se gente for pegar o mercado imobiliário como um todo, isso aí representa algo de 10% só, no máximo. Então a incorporação tradicional ainda é muito maior. Isso dá o nosso interesse de lutar, mas sem expandir demais, até para o grupo ter uma qualidade melhor de participantes”, afirma. “Precisamos destacar que dentro do nosso modelo, temos 100% de saúde financeira e dependemos dela para que o negócio seja viável. É algo diferenciado”, completa.
Porém mesmo com dificuldades, o potencial ainda é muito superior, especialmente porque as cooperativas ainda ocupam uma fatia muito pequena desse mercado tão efervescente. “Hoje temos essa ideia de que a gente precisa fazer com que a sociedade goiana conheça a cooperativismo habitacional para que possa diferenciar o nosso modelo dentro desse mercado. Temos que disseminar para a sociedade que esse modelo existe, que é seguro, e que é muito interessante”, finaliza Gláucio.
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