O varejo mundial passa, atualmente, por um momento de transformação que tem impacto no setor de shopping centers. Não é por outro motivo que os centros de compras vêm investindo em lazer e serviços, bem como no comércio eletrônico, interligado com as lojas. Não obstante este quadro, é necessário destacar que os shopping centers são uma realidade mundial, bem como possuem uma significativa relevância no varejo.
Mesmo quando analisados os números sobre os fechamentos de empreendimentos do gênero nos Estados Unidos, percebemos que são pequenos, comparados com a quantidade de shoppings existentes por lá. Além do mais, em que pese as oportunidades, os imóveis de rua não garantem a mesma performance, no que diz respeito ao fluxo de consumidores.
Neste contexto, ao observar o mercado brasileiro atual, vale constatar que, depois de crescer exponencialmente na última década, há um gargalo no setor, fruto da crise sem precedentes que vivemos e o chamado “custo Brasil” (como exemplo, temos as quantias impeditivas cobradas de IPTU pelos municípios de São Paulo e Rio de Janeiro), além da concorrência predatória verificada em algumas praças.
Centros de compras em situação de alta vacância, baixo fluxo de consumidores e inadimplência elevada são uma realidade. Soma-se a esse cenário o fato de que muitos lojistas estão insatisfeitos com a gestão dos centros de compras no que tange aos valores cobrados a título de custo de ocupação: aluguel mínimo e percentual, aluguel em dobro em dezembro, condomínio/encargos comuns, fundo de promoção e despesas específicas. Além da pouca flexibilidade nas negociações.
Diante deste quadro, é relativamente comum os lojistas em expansão conseguirem condições especiais de entrada nos centros de compras, como o custeio da obra de instalação do estabelecimento e formatação diferenciada do “custo de ocupação”. Ademais, mesmo empreendimentos antes campeões de venda, hoje apresentam dificuldades em angariar marcas de destaque. Não há dúvida que, salvo exceções, nos dias atuais os aluguéis das lojas novas são menores que os valores pagos pelos inquilinos que estão funcionando nos empreendimentos desde antes da “crise”.
O lado cruel é que, de fato, os lojistas antigos vêm enfrentando forte resistência dos shoppings em reduzir os aluguéis e, assim, viabilizar as suas operações. A impressão é que os bons e fiéis lojistas estão compensando as perdas naturais da crise e do setor. Infelizmente, além do crescimento das ações de despejo, este cenário levou ao aumento do número de ações judiciais promovidas nas quais se buscam proteger os pontos e ajustar os aluguéis, medidas cruciais para a sobrevivência das operações varejistas.
E, neste ponto, verifica-se uma vantagem do shopping, pois, ao contrário do comerciante, tem em seu poder todas as informações sobre os valores dos locativos praticados em seu empreendimento e dos faturamentos das lojas. Isto é, esta assimetria de informações confere poder de negociação em favor dos locadores de espaços, lembrando que o setor é oligopolizado por natureza, o que, igualmente, enfraquece o poder de barganha dos comerciantes, que dependem dos shoppings para escoar seus produtos.
Sob estes ângulos, com o objetivo de evitar a fixação de quantias irreais de aluguéis nas ações revisionais de aluguel e renovatórias de contratos de locação, é fundamental conceder um peso maior às lojas novas nas avaliações judiciais dos aluguéis, tendo em vista que as operações antigas estão numa base que não condiz com a realidade de mercado atual. Cumpre registrar que nas avalições judiciais de aluguéis o método consagrado pelas normas técnicas é o “comparativo direto”, por fatores e/ou inferência estatística.
Por fim, também com a finalidade de não gerar situações de enriquecimento sem causa em prol dos locadores, é importante que nas avalições judiciais sejam levados em conta os descontos temporários dados eventualmente nos locativos dos lojistas e permitir em pé de igualdade a abertura das amostras, entenda-se os contratos/aluguéis que serão utilizados na comparação pelo perito judicial.
*Daniel Alcântara Nastri Cerveira é advogado, sócio do escritório Cerveira Advogados Associados, autor do livro "Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar", professor do curso MBA em Varejo e Gestão de Franquias da FIA – Fundação de Instituto de Administração, professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, integrante da Comissão Jurídica da ABF – Associação Brasileira de Franchising
